집주인이 파산신청 했다면 내 전세금은 어떻게 되는 걸까

집주인이 파산신청을 했다면 그 집은 대체로 강제 경매절차로 소유자가 바뀐다. 전세로 들어간 집이 이렇게 된다면 누구나 불안하고 당황할 것이다. 지인(A)이 이런 황당한 일을 겪어 주변에 알아보고 알게 된 내용을 정리해보았다. 아래에 나오는 지인의 개인정보는 익명 처리하였고 블로그 개시에 대한 허락을 구했다.

 

지인의 상황은 이렇다. 집주인이 노령으로 사망하고 유족이 상속포기하고 파산신청 한 상태이다. 은닉재산을 찾거나 의도적으로 파산신청이 되도록 만들었다는 것을 입증해야한다고 알고 있었다.

 

이 상황에서 우선적으로 정리해야 할 정보는

 

1. 지금 사는 집의 전세보증금이 얼마인지

2. 언제 입주했는지

3. 전입신고를 했는지

4. 계약서에 확정일자를 받아서 갖고 있는 상황인지

5. 그 다음 지금 살고있는 건물의 주소

6. 지금 건물의 경매가 진행되고 있는지

6-1. 법원에 배당요구 절차를 진행했는지

 

를 알아야 한다.

 

 

지인의 상황은 이러했다.

 

1. 보증금 7500만원 이하

2. 2018년 입주

3. 전입신고 완료

4.계약서에 확정일자 받음

5. 서울시 **구

6. 아직 매매 단계에 나와있고 파산 관재인이 임의 매각단계를 준비하고 있는 상황

6-1. 아직 하지 않았고 법원에서 별도의 등기 게시물이 아직 오지 않았음.

 

 

변호사인 다른 지인이 도와줘서 알게 된 사실

 

지금 파산신청 자체를 무를 수 있는 방법은 없다. 그래서 임의경매도 순차로 진행될걸로 보인다.

 

등기부를 확인해 보니, 입주 전에 우선 근저당을 설정한 근저당권자가 있었다. 법상 내 순위 앞에 근저당권자가 있으면 그 근저당권을 설정한 시기를 기준으로 해서 내가 소액임차인인지를 따지게 된다.

 

그래서 저당권 설정 당시가 2011년이라, 그때를 기준으로 하면 A는 소액임차인이 맞다(보증금 7500만원 이하). 그런데 똑같이 법에 따라서 받을 수 있는 최우선변제금도 줄어든다. 2500만원이 될 것으로 보인다. 주택임대차보호법에 따르면, 최우선변제금은 주택가액의 1/2을 한도로 해서 인정되는데(주택가액의 1/2보다 최우선변제금이 크면 주택가액의 1/2만 받아가는 형태), 최우선변제권자가 여럿인 경우에는 결국 주택가액의 1/2을 최우선변제권자의 숫자대로 나눠 갖게 된다. 우선 진행되는 경매를 막을 방법은 없어보이니, 배당절차에 참여하는 수밖에 없다. 법원에서 경매가 진행되면 A에게 우편으로 경매진행을 알려줄 것이다. 그러면 우편에 쓰인 재판부에 전화(전화번호도 나옴)해서, 배당요구 하고 싶다고 말해야 한다. 그럼 절차를 알려준다. 배당요구는 반드시 하셔야 된다. 안 그러면 경매 자체에 참여하지 못한다.

 

결국 남은 전세금을 얼마나 받느냐/거취를 어떻게 해야하나 요 두가지가 남는다.

 

지금 A가 들어가 있는 건물이 얼마에 매각될지는 모르겠지만, 유찰(경매가 되지 않는 상황)된다면 최종적인 주택가액도 그에 따라서 많이 떨어지게 될 것이다. 그래서 최우선변제권자로 받으실 수 있는 보증금 자체는 많지 않을 것 같다.

 

다만 **명의 임차인 중 배당요구를 한 사람이 적을 수가 있어서, 최종적으로 받는 금액이 얼마가 될지는 저도 아직은 모른다.

 

그리고 저당권자가 자기 채권만큼 가져간 이후(채권최고액이라고 해서 저당권의 최대 보증액수가 있는데, 통상 빌린 돈의 120% 정도를 최고액으로 설정한다), 남은 금액이 있다면 또 임차인들끼리 나눠가질 수 있다.

 

근데 이 금액도 얼마가 될지는 미지수다. **동에 있는 빌라라, 아마 생각하는 것보다는 좀 가격이 높게 시작되지 않을까 예상된다.

 

다만 이 경매가 진행되는 동안, 어쩔 수 없이 A는 집에 머물러야 할 수밖에 없다. 경매가 끝날 때까지 대항력(전입신고+실제로 살고 있음)을 유지해야 된다는 조건 때문이다. 우선 경매가 진행되는 것을 보고 배당요구를 한 다음에 쭉 그 집에서 머무셔야 할 것 같다. 어차피 전세는 해지통보가 있지 않는 이상 최대 4년까지 머무를 수 있으니, 앞으로 2년 내에 절차가 마무리되기를 바라야 하는 상황이다.

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추가적으로 내가 알아본 정보

(법에 대해 잘 몰라서 요약을 짜집기한 수준이라 뺄까 고민하다가 그냥 올린다)

 

 

 

이사해야 되나?

 

우선 집주인이 파산·개인회생을 신청해도 세입자가 계약기간 동안 사는 것에는 지장이 없다. <채무자 회생 및 파산에 관한 법률>에서 세입자가 임대차 계약 후 입주를 하고 전입신고까지 마치면, 파산신고나 회생정차가 개시되더라도 집주인이 임대차 계약을 해지할 수 없도록 규정하고 있기 때문이다. 하지만 입주, 전입신고 등의 대항요건이 필요하다.

 

 

 

전세보증금 돌려받기

 

집주인이 파산·개인회생 절차를 밟고 있다면 세입자 말고도 이미 여러 명의 채권자들이 존재한다. 채권자들은 서로 집을 매각하여 자신의 채권 변제에 사용하려고 할 것이기 때문에 세입자 입장에서는 제 때 보증금을 받는 것이 어려울 수 있고, 일부만 받을 상황이 올 수도 있다.

살고 있는 집의 시세가 넉넉해 경매절차 이후에도 남는 돈이 있다면 전세보증금을 확보할 수 있겠지만, 대부분 임차인은 경매절차에서 소정의 최우선 변제금만 받고 나머지 보증금은 못 받는 경우가 많다.

 

<주택임대차보호법> 상 소액임차인에 해당하면 보증금 일부를 우선 돌려 받을 수 있는 최우선 변제제도가 있지만 모두가 돌려받을 수 있는 것은 아니다.

 

하지만 입주 후 전입신고와 확정일자까지 받은 세입자는 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권자나 그 밖의 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있다. 이를 ‘별제권’이라고 한다. 다만 세입자는 자신이 먼저 경매를 신청하는 것이 어렵고 다른 저당권자나 전세권자가 경매를 신청할 때 그 절차를 통해 별도 배당을 받을 수 있는 한계가 있어서 절차상의 까다로움이 있다. 결론적으로 세입자는 ‘별제권’ 대상자인 경우, 보증금을 받을 수 있다.

 

 

 

잘 모르는 용어 정리

 

대항력이란, 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 임대차계약을 전제로 실제로 살고 있고 주민센터에서 전입신고를 완료했을 때 효력이 발생한다.

 

근저당권이란, 부채가 있을 때 토지나 건물을 담보로 잡아놓고 돈을 갚지 못하면 경매를 신청해서 돈을 받을 수 있도록 미리 설정하는 권리를 말한다. 등기부등본에 근저당권이 설정된 주택일 경우에는 은행이 먼저 배당받을 확률이 높으므로 근저당의 금액과 계약 후 나의 배당 순위를 비교해 계약하는 것이 좋다. 보통 전세 계약 시, 근저당 설정 금액과 보증금을 합한 금액이 70%이상이면 계약하는 것을 추천하지 않는다. 근저당 말소 등기를 하지 않으면 계속 금액이 남아 있으므로, 계약 전에 임대인이 근저당 설정 후 현재까지 갚은 금액과 남아 있는 융자 금액은 얼마인지 은행서류를 보고 계약하는 것이 좋다.

 

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도움 될만한 관련 기관

 

 

전세금 보증보험

임차인이 서울보증보험이나 주택도시보증공사에서 이 보험을 가입하면 집주인이 파산하더라도 전세보증금을 보험으로 보장받을 수 있다.

LINK

 

서울 주거 상담

전화상담 : 1600-3456 평일 9~18시

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대한법률구조공단

대표번호 : 132

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주택임대차분쟁조정위원회

LINK

 

생활법령 (찾기쉬운 생활법령정보시스템)

대표번호 : 02-460-2848

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서울특별시 법률행정 서비스

LINK

 

 

 

 

출처 : 서울 주거 상담 홈페이지. 민달팽이 유니온